“业主诉求从不回应，不交物业费就不让用电梯。物业是来服务业主的，不是来管理业主，到底谁是小区的主人？现在我们有事找小区书记，随时都有回应。”说起小区的变化，宿迁市洋河新区明州嘉园小区业主王学艮连连称赞，“服务好了，住着舒畅！”
在洋河新区小区物业管理发生着明显的变化，业主委员会由原来成员构成“杂”、运行机制“乱”、履职能力“弱”，转变为人员结构“优”、工作机制“全”、履职能力“强”；物业服务从质价不符、权责不清、监督不畅向质价一致、边界清晰、公开透明转变，试点小区物业服务问题整改率达90%，群众满意度达85%以上。
今年以来，宿迁市洋河新区，聚焦基层治理难点、痛点，以加强小区党支部对业主委员会工作的全过程领导为核心，以物业费收费标准核定为抓手，以事务、财务、服务全公开为保障，撬动基层治理体系和治理能力现代化建设，探索出了“一核一定三公开”的小区物业管理改革之路。
坚持党建引领，统筹定向，把支部建进业主委员会
树牢“主心骨”，从“恶性循环”到“良性运转”
物业费都花哪了？小区干不干净？这些看似琐碎的“小事”，实则都是群众关心的“大事”。但现实是，标准不统一、收支不透明，环境脏乱差。
“业主的诉求长时间得不到回应，矛盾越积越多，怨气越积越深。”洋河新区社会事业局局长罗寒柏说。“业主不缴费，物业服务差”，物业服务陷入“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环，矛盾冲突愈演愈烈。
问题究竟出在哪？洋河新区深入调研后发现，作为连接业主与物业的业主委员会杂、乱、弱是症结所在。
“长期以来，由于缺乏有效的组织领导，业主委员会‘工作难’‘难工作’的问题普遍存在。”罗寒柏指出，“归根结底是缺少一个领导组织。”
此前洋河新区业主委员会成员良莠不齐、能力不强，本应代表业主利益、替业主发声的业委会，却总在关键时刻“失声”“缺位”。
对此，洋河新区的做法是：把支部建进业主委员会，让党组织成为小区业主的“主心骨”，领导业主委员会履职尽责，提升物业服务质效。
洋河新区精选明州嘉园、江山春晓等4个不同类型小区作为试点，组建由村（社区）干部为主体、小区在职党员为骨干的支部班子，通过“双向进入、交叉任职”，实现小区党支部书记与业主委员会主任“一肩挑”，支部委员与业委会成员交叉任职，全面加强了党组织对业委会的领导。
在选举过程中，洋河新区鼓励小区政治素质高、群众基础好、工作能力强的党员、干部，特别是村（社区）干部通过法定程序参选，确保业主委员会能够真正为业主办实事、解难题。
作为试点的江山春晓小区变化颇具代表性，经过报名、公示、选举等程序，洋河镇闸口村支委委员朱建宇当选小区党支部书记、业主委员会主任兼物业“经理”。
目前，试点小区党支部与业主委员会交叉任职比例超70%，构建起“党组织领导、业主委员会决策、物业执行、居民参与”的小区物业管理新格局。
坚持惠民原则，机制创新，科学测定物业收费标准
质价“更匹配”，从“被动催缴”到“主动缴纳”
物业费一头连着业主的“钱袋子”，一头连着物业的“服务力”，质价一致，是改革的核心。洋河新区通过精准测算成本，创新运营机制，实现“服务提质、收费合理”双赢格局。
成本测算公开透明是第一步。引入专业评估机构，打破信息壁垒；召开讨论会，小区居民共同参与，让测算过程客观、公正、公开、透明。开展“暖心访行动”，了解核心诉求，为科学定价奠定基础。
“以前物业费收多少、用多少，都是物业说了算。”明州嘉园小区业主代表张师傅在参与成本测算会后说，“现在不一样，算账的过程我们全程参与，每项开支都清清楚楚。”
成本测算后，如何让物业费更接地气、让居民得到实惠？洋河新区采用资源统筹、集中采购、共享共用相结合的方式，将物业管理由“单打独斗”转变为“齐抓共管”，全面降低物业成本。
江山春晓小区综合运用“资源统筹+集中采购”模式，每年节省管理支出28.16万元。“小区物业主要成本是消防维保和人员工资，通过集中采购，我们电梯维修成本从每年5.4万元降低至4万元。我们还采用‘一人双岗’的方式节约成本，例如物业经理和物业会计由我和支部委员刘云兼任，我们在社区领工资，每年能节省9.96万元。还有物业客服、保安保洁等，目前仅人工成本一项一年就能省17.16万元。”江山春晓小区党支部书记、业委会主任朱建宇介绍。
节约的资金全部转化为民生红利：2025年，江山春晓小区高层物业费从1.41元/平方米降至0.98元/平方米，多层从1.06元/平方米降至0.6元/平方米。小区党支部与闸口村共同盘活打造的“春晓巷”特色街区，年收益可达20万元，其中50%用于小区硬件设施维护提升。
明州嘉园小区党支部实行“派遣制+统管共用”模式，一年节省物业开支6万元。“物业每月开支需经业主委员会、党支部审核公示，年利润根据业主评价按比例支付。”东关社区党支部副书记曹磊当选业主委员会主任后，推动物业开支从“自主支配”变为“审核报销”，建立“报账+评价”双重约束机制，倒逼物业从“被动应付”转向“主动服务”。
资源统管共用是此模式的另一亮点。统筹辖区服务需求，探索出“固定+流动”相结合的用工模式。“以前只干一个小区，工资两千块，虽然干得少，但赚得也少；现在流动作业，工资涨到了三千块，收入高了，越干越有劲儿！”明州嘉园小区保洁员胡小胖的话，道出了统管共用模式的双赢效应。
目前洋河新区试点小区物业费平均降幅达22%，群众满意度稳定在85%以上。更重要的是，这一改革将基层治理从“被动管理”转向“主动服务”，让“关键小事”成为凝聚民心的“暖心工程”。
坚持“三务公开”，开门决策，全面拓宽居民监督路径
破除“知情障”，从“糊涂账”到“明白人”
改革行稳致远，必须公开透明。洋河新区以“账务、事务、服务”全公开为核心，打破信息壁垒，保障业主的知情权、参与权和监督权，让物业管理从“暗箱操作”变为“阳光运行”。
账务公开是化解业主与物业矛盾的核心，也是赢得群众信任的关键。洋河新区明确要求，试点小区将物业费收缴、公共收益、运营成本明细等全部公开，真正实现“我的物业费我知情”。
为确保账务公开真实、准确、及时，洋河新区构建了“线上+线下”双重公示体系。线上在“智慧物业”平台开设“三费公示”模块，实现物业费收支实时录入、动态更新。线下设置固定公示区，每月5日张贴上月账务明细，方便业主现场监督质询。
事务公开，即业主委员会及物业的事务决策、工作进展全程公开。洋河新区打破“闭门决策”模式，明确小区重大事务须经“小区支部提议、联席会议商议、支部大会审议和业主（代表）大会决议”的工作流程，确保每项决策都符合居民利益。
服务公开，即明确物业服务事项及标准，并将其公开公示，让居民了解物业服务的范围和质量要求。洋河新区创新制定《小区物业服务清单》，明确“6项必要服务”和“12项点单服务”。目前，试点小区“必要服务”覆盖率100%，“点单服务”满意度持续提升。
宿迁市洋河新区党工委委员、组织宣传统战部部长韩龙表示，将持续深化改革成果，建强专业梯队、健全监督闭环、拓宽服务体量、压实责任链条，切实将点上的“示范”变为面上的“覆盖”，为新时代城市社区治理现代化提供更多可复制、可推广的“洋河经验”，切实打通服务群众的“最后一米”。
（王波 胡雪波）
