基础设施破旧 居民参与意识不强 

　　南京市玄武区地处中心城区，老旧小区占比77%，这些小区的房屋主要建于二十世纪八十年代到九十年代，缺少物业管理，在治理方面存在许多共性问题。

　　——基础设施破旧，历史遗留问题较多。老旧小区的建筑规范标准偏低，加之长期以来缺乏有效的维护管理，普遍存在房屋基础设施不完善、住宅陈旧、基础配套损坏、管理不到位等诸多问题。据百子物业负责人介绍，不少老旧小区路面破损严重，照明亮化不足，消防设施缺乏，地下管网陈旧，私搭乱建较多。

　　——居民规范意识偏弱，管理难度较大。老旧小区的居民不少是老人，规范意识相对偏弱，不少住户私自堆放杂物，有些甚至直接自行将楼道上锁用来堆放自家物品，堵塞了消防通道。虽然小区安装了充电桩，但部分居民还是安全意识淡薄，会将电动自行车推到楼道内，甚至是私拉电线进行充电。小区内公共安全隐患层出不穷。

　　——参与意识不强，权责观点淡薄。在老旧小区，不少业主对自身的主体责任认识不清、参与公共管理事务积极性不高，而且业主矛盾形式多样、关系错综复杂、都想“利用”物业主张自己的利益，只享受权利，不履行应尽的义务。小区自治组织组建难、履职能力参差不齐、缺乏行之有效的监管依据，无法短时间化解矛盾。

　　——矛盾纠纷“此起彼伏”，化解力量薄弱。老旧小区由于缺乏有效的物业管理，邻里之间的停车矛盾、装修矛盾、公用空间使用等矛盾纠纷交织不断，居民之间甚至为此“老死不相往来”。物业管理方面的“12345”投诉、110报警、甚至是法院诉讼也是居高不下，而社委会则苦于人手力量有限，专业能力欠缺，面对大量的矛盾纠纷，想及时化解，但却心有余而力不足。老旧小区的物业管理问题成了党委、政府在加强基层社会治理方面的“心病”。

　　创新探索“红色物业”建设 

　　2020年7月，面对疫情期间无物业管理老旧小区可能发生漏管失控的风险，玄武区委、区政府决定依托区属国企平台——玄武城建集团百子物业，全面接管全区无物业管理老旧小区，百子物业公司应运而生。截至目前，百子物业公司已经服务全区279个老旧小区，服务面积564万平方米，服务居民6.9万户。百子物业在其成立之日起，就天然具有国企属性、红色基因，通过打造“百子红”党建品牌，启动老旧小区标准化管理服务，导入“枫桥经验”，采取“1+1+N”方式，即“坚持一个党建主体，搭建一个议事平台，依靠N支队伍”，在化解老旧小区物业管理矛盾纠纷，加强老旧小区社会治理方面取得了明显成效。

　　——坚持党建引领，发挥党组织作用。百子物业组建之初就成立党支部，接受玄武区城建集团党委和区物业行业党委双重领导，7家街道分公司全部成立党小组，全覆盖组建“行动党支部”，同社区党组织实施人员“双向进入、交叉任职”，即社区党组织负责人担任小区物业分公司的党建指导员，小区物业分公司党员负责人进入社委会党委班子，任兼职委员，这样就能确保物业公司的各项工作始终在社区党委的指导下，以为民服务为宗旨，为小区居民提供优质的物业服务，同时“红色物业”的打造也提升了物业公司在居民群众心里的亲近感、信任度，小区居民对党组织的信任也就自然而然地传递到对“红色物业”的信任。随着“百子红”品牌影响力的不断拓展，适时成立“百子红”党建联盟，成员单位包括水、电、气、通讯运营商、银行、社区卫生中心等30余家单位，将常态化开展的党员先锋岗服务嵌入到“网格+公共服务”之中，链接更多优质服务项目落地小区，给居民带来实实在在的便利。截止目前共开展集物业服务、公益服务和商业服务为一体的“百子红”便民市集活动45场，累计设立展位1000多个，参与居民超2万人次。

　　——搭建议事平台，畅通诉求渠道。线下组织“百子红”居民物业议事会，将涉及居民切身利益的小区出新方案、物业收费、停车管理、加装电梯、维修基金使用、公共安全隐患消除、为民办实事项目的选定……在社区党组织的牵头下，百子物业均邀请居民代表、职能部门、施工方等共同民主协商，居民有不同意见均可提出，一次商议不够，就组织第二次、第三次……多轮协商直到形成共识。雍园41号小区出新整治方案，先后召开居民议事会10余次，听取居民代表意见，不断优化改造方案，最终居民的“心愿单”都落地成为现实。如今的雍园41号不仅小区面貌焕然一新，13个单元100%加装电梯，物业管理智慧化升级，新设立的“百子红”加油站（物业管理用房）也已成为为民办事的“窗口”，小区房价也同步上升，给小区居民带来了实惠。线上百子物业开设了“400-666-1212”24小时服务热线，听取居民的意见、建议，第一时间响应，提升了“百子物业”在老旧小区居民心中的认可度、满意度。2021年400热线开设后，工单占比面积百分比由0.07%降至2023年0.04% ，平均满意率由71%上升至96%。

　　——坚持多元参与，化解矛盾纠纷。百子物业将“枫桥经验”引入老旧小区物业管理之中，在矛盾纠纷化解中坚持多元力量参与，充分发动群众，打造“小事不出百子、大事不出社区、矛盾不上交”的百子“枫桥式”工作法。依托社区党委的力量，借助社区政法网格员的资源，定期邀请“三官一律”（警官、法官、检察官、律师）到小区释法明理，普及物业、物权方面的法律知识，参与化解涉法方面的矛盾纠纷；与区司法局合作，在7个街道分公司设立区公共法律服务中心物业纠纷调解处，解决居民身边与物业相关的法律维权问题，同时也为物业公司在小区治理过程中提供法律法规支撑；邀请社区民间（贤达人士）调解工作室、社区“法律明白人”等小区居民的“身边人”，共同参与所在小区物业矛盾纠纷调解；开通“老史小石说百子”短视频，通过邀请物业管家、政法网格员、人民调解员、法律明白人、小区“老娘舅”（贤达人士），“以案解纷”“以例说理”；物业吹哨，部门报到，下沉小区，现场解决。通过这种N支队伍的多元参与、多元化解，促使不少矛盾纠纷得到了妥善处置。